Gastos de escrituración en Manizales: qué se paga y quién paga

Al escriturar una compraventa no pagas una sola cuenta: son cuatro, con tres destinatarios distintos. Aquí te explicamos cuáles son, cómo se calcula cada una y a quién le toca, con la norma de cada cifra. Última revisión: 9 de octubre de 2026. Tarifas vigentes desde el 01/02/2026.

Las cuatro cuentas de una escritura

Derechos notariales (más el IVA sobre ellos y unos recaudos para la Superintendencia de Notariado y Registro y el Fondo del Notariado): los cobra la notaría.
Derechos de registro: los cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para inscribir la escritura en el folio de matrícula.
Impuesto de registro: lo cobra la Gobernación de Caldas, y se paga al registrar.
Retención en la fuente: la paga quien vende, ante el notario, cuando es persona natural.

La base: el mayor entre el precio y el avalúo catastral

Los derechos notariales, los de registro y el impuesto de registro se calculan sobre el mayor valor entre el precio de la escritura y el avalúo catastral del inmueble (el que aparece en el recibo del predial). Por eso conviene tener el avalúo a la mano antes de hacer cuentas: si es más alto que el precio, el total sube.

En la escritura las partes declaran, bajo juramento, que el precio es el real y que no hay pactos aparte por otro valor. Sin esa declaración, la norma manda liquidar sobre cuatro veces el valor escriturado (Estatuto Tributario, art. 90, citado en la Resolución 2026-001726-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro). Escriturar por menos de lo real no es un ahorro: es un riesgo.

1. Derechos notariales

Según la Resolución SNR 2026-000964-6, una compraventa con cuantía paga $ 30.900 fijos hasta $ 259.300 y, sobre el valor que pase de ahí, 3,00 por mil (el 0,30 %). A eso se suma $ 5.600 por cada hoja de la escritura y de cada copia que pidas.

Sobre los derechos notariales se cobra IVA del 19 % (Estatuto Tributario, art. 468). Además, la notaría recauda una suma por escritura, según su cuantía, que va a la Superintendencia de Notariado y Registro y al Fondo del Notariado (art. 50 de la resolución).

Quién paga: por defecto, por mitades entre comprador y vendedor, que es la regla supletoria del Decreto-Ley 960 de 1970 (art. 223) cuando las partes no pactan otra cosa. Pueden acordar que lo pague una sola.

2. Derechos de registro

La Resolución SNR 2026-001726-6 (modificada por la 2026-001896-6) fija la tarifa según el rango de la base. La del rango se aplica al valor completo:

hasta $ 12.852.101: $ 53.100 fijos
de $ 12.852.101 a $ 192.778.606: 9,11 por mil
de $ 192.778.606 a $ 334.149.656: 11,31 por mil
de $ 334.149.656 a $ 494.798.857: 12,60 por mil
más de $ 494.798.857: 13,33 por mil

Sobre ese derecho se suma el 2 % por conservación documental. Quién paga: la norma dice «a cargo del solicitante» y, por costumbre, es quien compra.

3. Impuesto de registro (Gobernación de Caldas)

En Caldas el impuesto de registro de una compraventa es el 1 % sobre la base (Ordenanza 816 de 2017, art. 92, modificado por la Ordenanza 903 de 2021). Quién paga: la ordenanza habla de «los particulares contratantes» y, por costumbre, lo asume el comprador.

4. Retención en la fuente

Cuando quien vende es una persona natural, se retiene el 1 % del valor de la venta y se paga ante el notario (Estatuto Tributario, art. 398). La retención es un anticipo de su impuesto de renta, no un gasto adicional de la escritura. Si quien vende es una empresa, la tarifa es otra. Si es vivienda de interés social, hay reglas especiales.

Un ejemplo con números

Una compraventa de $ 300.000.000 de contado, con vendedor persona natural, sin avalúo catastral mayor y con los supuestos de escritura de siempre (12 hojas y 2 copias). Es solo una ilustración: el tuyo cambia con el precio, el avalúo y el reparto que acuerden. Cada línea de la tabla dice si usa la tarifa oficial tal cual o si es aproximada: sigue la norma, pero la cuenta que te dé la notaría puede diferir unos pesos.

Es un estimado. 3 de 8 líneas usan la tarifa oficial tal cual; las otras 5 siguen la norma, pero la cuenta que te entregue la notaría, la Oficina de Registro o la Gobernación puede diferir unos pesos. Cada línea te dice cuál es cuál. No tomes este total como definitivo.

Compraventa de contado sobre $ 300.000.000. Estimado informativo con las tarifas vigentes desde febrero de 2026: la liquidación definitiva la hacen la notaría, la Oficina de Registro y la Gobernación. Calculado con 12 hojas y 2 copias de la escritura, y con el reparto indicado, que las partes pueden pactar distinto.
Concepto	Comprador	Vendedor
En la notaría
Derechos notariales de la compraventaSe paga por mitades	$ 465.050	$ 465.050
Cómo se calcula Base $ 300.000.000 Tarifa $ 30.900 hasta $ 259.300 y 3 por mil sobre el exceso Norma Res. SNR 2026-000964-6, art. 2 lit. b)Res. SNR 2026-000964-6, art. 51 lit. a)Decreto-Ley 960 de 1970, art. 223Código Civil, art. 1862 Ojo La resolución no trae un ejemplo resuelto: el valor se confirma con la cuenta de cobro de la notaría. Estado Aproximado: sigue la norma, pero la cuenta real puede diferir unos pesos
Papel notarial de la escritura (12 hojas)Se paga por mitades	$ 33.600	$ 33.600
Cómo se calcula Tarifa $ 5.600 por hoja Norma Res. SNR 2026-000964-6, art. 2 parágrafo; art. 5Decreto-Ley 960 de 1970, art. 223 Ojo El número de hojas lo confirma la notaría al redactar la escritura. Estado Tarifa oficial
Copias auténticas (2 copias de 12 hojas)Lo asume el comprador	$ 134.400	—
Cómo se calcula Tarifa $ 5.600 por hoja de cada copia Norma Res. SNR 2026-000964-6, art. 2 parágrafo; art. 5Decreto-Ley 960 de 1970, art. 229 Ojo Se asignan al comprador, que las necesita para registrar y como soporte de su título. Estado Aproximado: sigue la norma, pero la cuenta real puede diferir unos pesos
IVA sobre los derechos, el papel y las copiasSigue a quien paga cada concepto	$ 120.280	$ 94.743
Cómo se calcula Base $ 1.131.700 Tarifa 19 % Norma Estatuto Tributario, art. 468; DUR 1625 de 2016, arts. 1.3.1.7.10 y 1.3.1.7.11 Ojo No se cobra IVA sobre los recaudos para terceros. La base exacta se confirma con la cuenta de cobro. Estado Aproximado: sigue la norma, pero la cuenta real puede diferir unos pesos
Recaudos para la Superintendencia de Notariado y Registro y el Fondo del NotariadoSe paga por mitades	$ 21.850	$ 21.850
Cómo se calcula Base $ 300.000.000 Tarifa $ 43.700 por escritura, según su cuantía Se compone de Superintendencia de Notariado y Registro: $ 21.850Fondo Cuenta Especial del Notariado: $ 21.850 Norma Res. SNR 2026-000964-6, art. 50Decreto-Ley 960 de 1970, art. 223 Ojo Se cobra uno por escritura. Si la escritura trae compraventa e hipoteca, la cuenta de cobro confirma la cuantía. Estado Aproximado: sigue la norma, pero la cuenta real puede diferir unos pesos
En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Derechos de registro de la compraventaLo asume el comprador	$ 3.460.900	—
Cómo se calcula Base $ 300.000.000 Tarifa 11,31 por mil Se compone de Derechos de registro: $ 3.393.000Sistematización y conservación documental (2 %): $ 67.900 Norma Res. SNR 2026-001726-6 (mod. 2026-001896-6), art. 1 lit. b) y parágrafo 8 Ojo La tarifa del rango en que cae la base se aplica a todo el valor. Estado Tarifa oficial
Impuesto de registro, Gobernación de Caldas
Impuesto de registro de la compraventa (Gobernación de Caldas)Lo asume el comprador	$ 3.000.000	—
Cómo se calcula Base $ 300.000.000 Tarifa 1 % Norma Ordenanza 816 de 2017 de Caldas (mod. Ordenanza 903 de 2021), arts. 89, 91 lit. h) y 92 lit. a) Ojo Lo liquida y recauda la Gobernación de Caldas; sin el recibo de pago no se puede registrar. Estado Aproximado: sigue la norma, pero la cuenta real puede diferir unos pesos
Retención en la fuente
Retención en la fuente del vendedorLo asume el vendedor	—	$ 3.000.000
Cómo se calcula Base $ 300.000.000 Tarifa 1 % del valor de la venta Norma Estatuto Tributario, art. 398 Ojo Es el valor máximo. Si el inmueble es la casa o el apartamento de habitación del vendedor, el notario puede disminuirla según los años de propiedad; se confirma en la notaría. Estado Tarifa oficial
Total estimado	$ 7.236.080	$ 3.615.243

No indicaste el avalúo catastral. Si es mayor que el precio, los derechos de notaría y de registro y el impuesto de registro se calculan sobre el avalúo y el total sube.
La retención en la fuente se muestra completa (1 %). Si es la vivienda de habitación del vendedor, puede ser menor: pregúntalo en la notaría.

No incluye timbre, ganancia ocasional, lo que cobre el banco (avalúo, estudio de títulos, seguros) ni honorarios. ¿Con crédito hipotecario, afectación a vivienda familiar o vendiendo un inmueble hipotecado? Calcula tu caso.

Lo que puede cambiar tu cuenta

Crédito hipotecario: se suma el acto de la hipoteca, con sus derechos notariales, de registro e impuesto de registro. Lo paga quien compra.
Afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia: actos adicionales con sus propias tarifas.
Cancelación de una hipoteca anterior: la asume quien vende.
Vivienda de interés social: tiene tarifas reducidas en varios conceptos, pero solo si el inmueble cumple las condiciones (tope de 135 salarios mínimos).

Todos esos casos los resuelve la calculadora.

Lo que esta guía no cubre

No incluye el impuesto de ganancia ocasional de quien vende, el impuesto predial al día, la administración, los certificados, ni lo que cobra el banco (estudio de títulos, avalúo, seguros). Y es un estimado informativo: la liquidación definitiva la hacen la notaría, la Oficina de Registro y la Gobernación. No es asesoría legal ni tributaria.

Fuentes

Resolución SNR 2026-000964-6 (tarifas notariales), vigente desde el 1 de febrero de 2026.
Resolución SNR 2026-001726-6, modificada por la 2026-001896-6 (derechos de registro), vigente desde el 2 de febrero de 2026.
Ordenanza 816 de 2017 de Caldas, modificada por la Ordenanza 903 de 2021 (impuesto de registro).
Estatuto Tributario, arts. 90, 398 y 468.
Decreto-Ley 960 de 1970, arts. 223 a 229 (reparto de los gastos notariales).

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